상가 계약 후 물새고 곰팡이까지? 보증금과 중개수수료 돌려받는 현실적 대처법

 

상가 계약 후 물새고 곰팡이까지? 보증금과 중개수수료 돌려받는 현실적 대처법 🛑

 

안녕하세요, 법률지식입니다! 설레는 마음으로

상가 계약을 마치고 인테리어를 하려는데,

갑자기 천장에서 물이 뚝뚝 떨어지거나 심각한 하자를 발견하셨나요? 😱

 

"계약금 날리는 거 아닐까?", "중개수수료는 줘야 하나?"

걱정부터 앞서실 텐데요. 당황하지 마세요.

 

법적으로 계약을 해지하고 보증금과 수수료를 지킬 수 있는 기준과 절차를

아주 명쾌하게 정리해 드릴게요.

바로 확인해 보시죠! 😊

 

📋 목차

• 1. '하자'의 기준: 누구 책임일까? (임대인의 수선의무) 🤔
• 2. 계약 해지가 가능한 결정적 조건 2가지 ⚖️
• 3. 억울한 '중개수수료', 안 내도 되는 경우는? 💸
• 4. 인테리어 비용 등 손해배상 청구 범위 📉
• 5. 내용증명 발송 및 증거 확보 가이드 (Action Plan) 📝
• 6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

그럼 먼저, 발견한 하자가 법적으로 누구 책임인지 명확히 따져볼까요?

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1. '하자'의 기준: 누구 책임일까? (임대인의 수선의무) 🤔

모든 하자를 집주인이 고쳐줘야 하는 것은 아닙니다. 하지만 민법 제623조에 따라 임대인은 계약 기간 동안 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 있도록 '수선 의무'를 집니다. 책임의 소재는 하자의 '규모'와 '원인'에 따라 나뉩니다.

하자 유형별 책임 소재 판단표

구분	책임자 및 법적 근거
대규모 하자 (구조적 문제)	임대인(건물주) 책임. 천장 누수, 보일러 고장, 배관 파열, 벽 균열 등 건물의 기본 설비나 구조적 결함은 임대인이 수리해야 합니다.
소규모 하자 (사소한 파손)	임차인(세입자) 책임. 형광등 교체, 문고리 고장, 수도꼭지 교체 등 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제는 세입자가 부담하는 것이 관례이자 판례입니다.
불가항력 (천재지변 등)	임대인 책임. 태풍으로 유리가 깨지거나 건물이 파손된 경우, 사용·수익을 위해 필요한 상태로 복구할 의무는 임대인에게 있습니다.

⚠️ 주의: 만약 "입주 시 모든 수리 비용은 임차인이 부담한다"는 특약을 맺었다면?
판례는 이 경우에도 '소규모 수선'에 한정된다고 봅니다. 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선 의무까지 임차인에게 떠넘길 수는 없습니다.

 

그렇다면, 하자가 있다고 해서 무조건 계약을 깰 수 있을까요? 해지가 가능한 정확한 조건을 알아볼게요! ⚖️

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2. 계약 해지가 가능한 결정적 조건 2가지 ⚖️

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[법률정보] - 임대차보호법 속 ‘직접 사용’의 의미, 사업주 입장에서 해석해보기.

임대차보호법 속 ‘직접 사용’의 의미, 사업주 입장에서 해석해보기.

 

 

단순히 "불편하다"는 이유만으로는 계약 해지가 어렵습니다. 법원은 '임대차의 목적 달성 불가능 여부'를 가장 중요하게 봅니다.

해지가 인정되는 상황 (YES)

1. 수선이 불가능한 경우: 건물 안전 등급 미달, 법적 규제로 인한 영업 허가 절대 불가 등 물리적/법적으로 수리가 안 되어 영업을 아예 할 수 없는 상태라면 즉시 해지가 가능합니다.
2. 수선을 거부하거나 너무 오래 걸리는 경우: 임대인이 수리를 거부하거나, 공사 기간이 너무 길어(예: 3개월 이상) 사실상 영업이 불가능해 '계약의 목적'을 달성할 수 없을 때입니다.

해지가 어려운 상황 (NO)

"수리하면 쓸 수 있는 경우"에는 해지보다는 손해배상(월세 감액)으로 해결해야 합니다. 예를 들어, 누수 공사로 1주일간 영업을 못 했다면 계약 해지보다는 그 기간만큼의 월세 면제나 휴업 손해배상을 청구하는 것이 법적 원칙입니다.

💎 핵심 포인트:
계약을 깨고 싶다면 "이 하자 때문에 도저히 장사를 시작할 수 없다"는 점을 입증해야 합니다. 만약 임대인이 수리를 약속하고 적극적으로 나선다면 해지는 어렵습니다.

 

계약이 깨졌을 때, 가장 아까운 것 중 하나가 바로 중개수수료죠. 과연 돌려받을 수 있을까요? 💸

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3. 억울한 '중개수수료', 안 내도 되는 경우는? 💸

원칙적으로 공인중개사의 업무는 '계약 체결'까지이므로, 계약이 나중에 깨지더라도 수수료는 지급해야 합니다. 하지만 예외가 있습니다. 바로 '중개사의 과실'이 있을 때입니다.

중개수수료 반환(또는 지급 거절)이 가능한 경우

• 중요한 하자 설명 누락: 계약 시점에 이미 존재했던 중대한 하자(누수 흔적, 위반건축물 등)를 중개사가 알았거나 알 수 있었음에도 설명하지 않은 경우.
• 확인·설명 의무 위반: 등기부등본상 권리 관계나 용도 제한(영업 불가 업종) 등을 제대로 확인해주지 않아 계약이 해지된 경우.

이 경우 공인중개사법 제32조에 따라 수수료를 지급할 필요가 없으며, 이미 줬다면 반환을 청구할 수 있습니다. 심지어 중개사의 과실로 손해를 입었다면 손해배상 청구(공제증서 활용)도 가능합니다.

💡 TIP: 계약 당시 중개사에게 "누수는 없나요?", "이 업종 허가 나오나요?"라고 물어보고 "문제없다"는 답변을 들은 통화 녹음이나 문자 내역이 있다면 가장 강력한 증거가 됩니다.

 

이미 인테리어 공사를 시작했다면 손해가 막심하겠죠? 어디까지 배상받을 수 있는지 알아봅시다. 📉

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4. 인테리어 비용 등 손해배상 청구 범위 📉

 

임대인의 잘못(하자 방치)으로 계약이 해지된다면, 보증금 반환은 기본이고 추가적인 손해배상도 청구할 수 있습니다.

항목	청구 가능 여부
계약금 및 보증금	당연히 전액 반환. 임대인의 귀책사유로 인한 해지 시 100% 돌려받습니다.
인테리어 비용	청구 가능. 이미 투입된 공사비와 원상복구 비용까지 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 단, 영수증 등 증빙 자료가 필수입니다.
영업 손실	입증 시 가능. 오픈이 지연되어 발생한 확정적인 손해(직원 급여 등)는 청구 가능하나, '예상 매출'에 대한 보상은 인정받기 까다롭습니다.

만약 하자가 인테리어 업체(시공사)의 잘못으로 밝혀졌다면, 하자담보책임(통상 1년)을 근거로 시공사에 보수나 손해배상을 청구해야 합니다.

 

이제 말로만 싸우지 말고, 확실한 증거를 남기는 '내용증명' 보내는 법을 알려드릴게요! 📝

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5. 내용증명 발송 및 증거 확보 가이드 (Action Plan) 📝

법적 분쟁에서 이기려면 '내가 하자 수리를 요청했다'는 사실과 '임대인이 이를 이행하지 않았다'는 증거가 반드시 필요합니다. 가장 효과적인 수단이 바로 내용증명입니다.

내용증명 작성 핵심 3단계

1. 하자 사실 통지: "2024년 X월 X일, 천장 누수가 발생하여 영업이 불가능함." (사진 첨부 가능)
2. 이행 촉구(최고): "2024년 X월 X일까지 수선을 완료해 주십시오. 만약 이행하지 않을 시 계약을 해지하겠습니다."라고 기한을 명시해야 합니다.
3. 해지 및 반환 통보: "기한 내 수선이 안 되었으므로 계약을 해지하며, 보증금 OOO원과 손해배상금 OOO원을 반환해 주십시오."

⚠️ 주의: 전화나 말로만 독촉하면 나중에 "그런 말 들은 적 없다"고 오리발을 내밀 수 있습니다. 문자 메시지, 통화 녹음, 그리고 내용증명으로 기록을 남기는 것이 필수입니다.

 

마지막으로, 자주 묻는 질문들을 통해 헷갈리는 부분을 정리해 드릴게요! ❓

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

Q1. 권리금 주고 들어왔는데, 권리금도 받을 수 있나요?

원칙적으로 권리금은 전 임차인과 주고받는 돈이라 임대인에게 청구하기 어렵습니다. 하지만 임대인의 귀책사유로 계약이 파기되어 권리금 회수 기회를 놓쳤다면 손해배상으로 청구할 수 있는 가능성이 있습니다. 이는 법적 판단이 필요하므로 전문가 상담을 추천합니다.

 

Q2. 수리 기간 동안 월세는 내야 하나요?

아닙니다. 하자로 인해 건물을 사용하지 못한 기간 비율만큼 월세 지급을 거절할 수 있습니다. (민법 제627조 준용). 다만, 일부만 사용 못 했다면 감액 청구만 가능합니다.

 

Q3. 집주인이 "원래 낡은 건물이니 그냥 쓰라"고 하면요?

말도 안 되는 소리입니다. 노후된 건물일수록 임대인의 유지보수 의무는 더 큽니다. 계약 당시 "현 상태 그대로 인수한다"는 특약을 넣었더라도, 누수 같은 중대 하자는 면책되지 않습니다.

 

Q4. 가계약금만 넣었는데 하자를 발견했어요.

오히려 다행입니다. 본계약 전이라면 중요 부분의 착오나 계약 내용 불이행을 이유로 가계약금 반환을 요구하기가 훨씬 수월합니다. 단, 단순 변심으로 몰리지 않도록 하자에 대한 증거를 꼭 남기세요.

 

Q5. 소송 가면 얼마나 걸리나요?

보통 6개월에서 1년 정도 걸립니다. 소송은 시간과 비용이 많이 들기에, 내용증명을 보내 압박한 뒤 '상가건물임대차분쟁조정위원회'를 통해 합의를 시도하는 것이 현실적으로 가장 빠릅니다.

 

 

이제 오늘 알아본 내용을 요약하며 마무리해 보겠습니다. 힘내세요! 💪

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글을 마치며: 당당하게 권리를 주장하세요 🌟

 

상가 계약 후 발견한 하자는 정말 큰 스트레스지만,

법은 생각보다 임차인의 권리를 강력하게 보호하고 있습니다.

 

중요한 것은 감정적으로 대응하기보다,

사진과 기록을 남기고 내용증명으로 명확한 의사를 전달하는 것입니다.

 

부디 원만하게 해결되어 성공적인 창업을 이어가시길 진심으로 응원합니다!

 

✅ 구조적 하자(누수 등)는 임대인 책임, 사소한 파손은 임차인 책임.
✅ 수리가 불가능해 영업을 못 할 정도여야 계약 해지가 가능.
✅ 중개사의 설명 누락이 입증되면 중개수수료 반환 및 손해배상 청구 가능.

 

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