상가 시설물 문제 생겼다면, 이 경우엔 임차인이 전액 부담하지 않아도 됩니다 🧯
안녕하세요, 여러분! 😊
상가나 점포를 임대해서 장사하시는 분들이라면
한 번쯤 이런 상황 겪어보셨을 거예요.
“천장에서 물이 새는데, 이걸 내가 다 고쳐야 하나요?”
“보일러 고장났는데 임대인이 연락도 안 받네요…”
이럴 때 임차인이 모든 수리비를 부담해야 하는지,
아니면 임대인이 책임을 져야 하는지 헷갈리실 수 있어요.
오늘은 실제 법령과 판례를 바탕으로
상가 시설물 수리 비용 분쟁에 대해 알기 쉽게 정리해드릴게요!
📋 목차
그럼, 첫 번째로 상가 시설물 고장은 누가 수리해야 하는지부터 확인해볼게요!
상가 시설물 고장, 누가 수리 책임질까? 🛠️
상가 점포를 임차해 사용하는 경우, 시설물에 문제가 생기면 과연 누가 수리해야 할까요?
법적으로는 '임대인'이 건물을 사용 가능한 상태로 유지할 의무를 가지고 있어요.
민법 제623조에 명시된 임대인의 수선 의무
임대인은 임대차 기간 동안 임차인이 목적물(건물)을 사용·수익할 수 있도록 상태를 유지해야 합니다.
즉, 노후된 보일러, 누수, 전기 설비 등은 임대인이 수리 의무를 갖는 거죠.
| 시설물 종류 | 수리 책임자 | 근거 |
|---|---|---|
| 보일러 고장 | 임대인 | 민법 제623조 |
| 화장실 정화조 문제 | 임대인 | 서울중앙지법 판례 |
| 내부 인테리어 파손 | 임차인 | 원상회복 의무 |
💡 TIP: 보일러, 배관, 천장 누수, 전기 배선처럼 건물 자체에 해당하는 부분은 원칙적으로 임대인 책임이에요.
⚠️ 주의: 계약서에 “모든 수리는 임차인이 부담”이라는 문구가 있어도, 기본 설비에 대한 책임은 임대인에게 있습니다.
법제처 국가법령정보센터
다음은, 시설물 문제도 종류에 따라 수선 책임이 달라질 수 있다는 점을 알려드릴게요!
책임 소재, 상황별로 달라질 수 있어요 🔍
같은 ‘시설물 문제’라도, 고장 원인이나 위치, 규모에 따라 수선 책임이 달라질 수 있어요.
그래서 법원도 단순히 '누가 고쳤냐'가 아니라 문제의 성격과 발생 원인을 따져서 판단합니다.
대수선 vs 경미한 수선
대수선은 건물의 구조·기능에 영향을 주는 보일러, 배관, 전기설비, 외벽, 지붕 누수 등을 말해요.
이런 경우는 보통 임대인이 수리 의무를 집니다.
반면 경미한 수선은 테이블 파손, 페인트 칠 벗겨짐, 전구 교체 같은 일상적 소모에 해당하며
이 경우 임차인이 부담해야 할 가능성이 높습니다.
💎 핵심 포인트:
건물 본체와 관련된 고장 = 임대인 책임,
소모품·일상 관리 = 임차인 책임이 원칙입니다.
| 사례 | 책임자 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 정화조 막힘으로 악취 발생 | 임대인 | 건물 위생 기반시설 |
| 천장 누수 | 임대인 | 지붕 및 외벽 포함 대수선 |
| 간판 전등 고장 | 임차인 | 소모품 교체 수준 |
💡 TIP: 명확한 책임을 가르기 위해선 하자 발생 직후 사진 촬영, 문자·통화 내역 저장이 매우 중요해요!
한국임대차보호협회
다음은, 임차인이 먼저 수리한 경우 어떻게 처리할 수 있는지 알아볼게요!
임차인이 먼저 수리했다면? 보상 받을 수 있을까 💸
임대인이 연락 두절이거나 긴급 상황이라 임차인이 먼저 수리비를 부담하는 경우도 있어요.
이럴 경우 해당 비용은 ‘필요비’로 인정돼 임대인에게 청구 가능합니다.
민법 제203조 필요비상환청구권
임차인은 목적물을 보존하기 위해 지출한 비용을 임대인에게 ‘필요비’로 청구할 수 있어요.
단, 영수증이나 사진 등 수리 당시 자료를 남겨야 인정됩니다.
💡 포인트:
수리를 ‘긴급하게’ 했다는 점, 문제 발생 전 임대인에게 연락을 시도했는지 여부도 중요하게 작용합니다.
| 상황 | 수리 가능 여부 | 보상 가능성 |
|---|---|---|
| 임대인 연락 불가 + 누수 | 임차인 자비 수리 가능 | 필요비로 인정 가능 |
| 임대인 동의 없는 간판교체 | 사전 동의 필요 | 보상 어려움 |
| 계약서에 ‘임차인 전액 부담’ 조항 있음 | 상황에 따라 다름 | 기본설비라면 여전히 임대인 책임 |
💡 TIP: 보수 영수증, 시공 전·후 사진, 임대인 연락 시도 문자 캡처 등 증거 확보가 핵심이에요!
국토교통부 임대차 분쟁조정위
다음은, 계약서 안에서 꼭 체크해야 할 문구들을 살펴볼게요!
임대차 계약서, 꼭 체크해야 할 문구들 📜
임대차 계약서에 어떤 문구가 들어갔느냐에 따라 수선 책임 여부가 달라질 수 있어요.
하지만! 무조건 계약서 문구대로 해석되는 건 아니랍니다.
“모든 수리는 임차인 부담” 문구의 함정
계약서에 이렇게 적혀 있어도 ‘기본 설비 고장’은 여전히 임대인의 책임이라는 게 판례의 입장이에요.
단, 임차인이 동의한 경우라도 건물 구조 자체에 대한 수리까지 전가되는 건 부당합니다.
| 계약서 문구 | 실제 책임자 | 법적 해석 |
|---|---|---|
| “임차인은 일체 수리 책임을 진다” | 경미한 수선: 임차인 / 대수선: 임대인 | 대법원 “기본 설비는 임대인 책임” 판례 있음 |
| “수선적립금은 임차인이 부담한다” | 임대인 | 해당 금액은 실질적으로 임대인 몫 |
📌 계약서 핵심 체크리스트
☑ ‘수선 책임’ 관련 조항에 어떤 내용이 적혀 있는지
☑ ‘원상회복’ 기준은 어떤 수준인지
☑ ‘관리비/수선적립금’ 항목의 항목별 세부 내역
대한법률구조공단 계약서 상담
다음은, 수선 책임 입증을 위해 어떤 자료들을 남겨야 하는지 정리해드릴게요!
책임 입증 위한 사진·문자·이체내역 정리법 📷
임대인과의 분쟁에서 중요한 건 ‘책임이 누구에게 있는가’를 입증하는 증거입니다.
막연한 주장만으론 불리해질 수 있으니 현장 상황을 기록으로 남기는 습관이 필요해요!
사진 및 동영상 촬영
시설물에 문제가 생겼을 때는 즉시 사진이나 영상으로 남겨야 해요.
날짜가 찍힌 사진이면 더 유리하고, 비교 전후 사진도 함께 있으면 좋습니다.
💡 TIP: 누수, 균열, 고장난 배관, 정화조 등은 근접/전체 컷을 함께 촬영해 두면 좋아요!
문자, 카카오톡 등 연락 내역 저장
임대인에게 알린 문자, 전화 녹취, 카톡 내용은 “수리를 요청했다”는 사실을 입증할 수 있어요.
문자는 통신사 앱으로 보관 가능하고, 카톡은 화면 캡처와 백업 기능을 활용하세요.
수리 비용 영수증·이체내역
임차인이 선 수리한 경우에는 정식 세금계산서, 카드 영수증, 계좌 이체 내역을 꼭 보관하세요.
임대인이 나중에 보상을 거부해도 법적 청구가 가능합니다.
📎 증거 모음 체크리스트
☑ 하자 사진 (전후 비교)
☑ 임대인에게 알린 문자 or 녹취
☑ 수리 영수증 또는 이체 내역
☑ 계약서 원본 & 특약 조항
서울시 분쟁조정센터
다음은, 상가 시설물 관련 자주 묻는 질문들을 정리해드릴게요!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서에 “모든 수리는 임차인이 부담”이라고 되어 있어요. 그래도 임대인에게 청구할 수 있나요?
네. 기본 설비(보일러, 정화조, 배관 등)는 임대인의 책임이므로, 계약서 문구와 무관하게 청구 가능합니다.
Q2. 보일러 고장으로 영업에 지장이 있었어요. 손해배상도 가능할까요?
임대인의 수선 의무를 이행하지 않아 직접적인 피해가 발생했다면, 손해배상 청구도 가능합니다.
Q3. 수리 후 임대인이 보상을 거부하는데 어떻게 해야 하나요?
필요비 영수증, 문자 내역, 하자 사진 등을 모아 임대차분쟁조정위원회나 민사소송 제기를 고려할 수 있습니다.
Q4. 누수가 너무 심해 제가 먼저 긴급 조치를 했어요. 괜찮을까요?
네, 임대인에게 연락한 내역과 수리 전·후 사진, 영수증을 확보했다면 보상 청구가 가능합니다.
Q5. 계약 만료 후 수리 비용에 대한 청구도 가능한가요?
가능합니다. 계약 종료 후 3년 이내라면 민사소송을 통해 청구 가능해요. 다만 증거 자료가 꼭 필요합니다.
Q6. 계약서 특약으로 모든 수리 부담을 떠안았는데, 무효로 할 수 있나요?
특약은 유효하지만, 공공질서나 강행규정에 반하는 내용은 효력이 제한될 수 있어요. 전문가 상담이 필요해요.
다음은, 오늘 내용 전체를 정리하며 마무리해볼게요! ✅
상가 시설물 수리 비용, 임차인 부담이 전부는 아닙니다
상가를 임대받아 사용하는 임차인 입장에서 시설물에 문제가 생겼을 때,
모든 수리비를 본인이 부담해야 한다고 생각하기 쉽죠.
하지만 법적으로는 건물 기본 설비에 대한 책임은 임대인에게 있다는 점을 꼭 기억해 주세요.
계약서 문구, 고장 상황, 입증 자료만 잘 준비한다면
수리비용을 돌려받거나 정당한 권리를 주장할 수 있답니다.
✅ 임대인은 임대차 기간 동안 기본 설비 유지·수선 의무를 가집니다.
민법 제623조에 따라 보일러, 누수, 배관 등은 임대인 책임이에요.
✅ “모든 수리는 임차인 부담” 조항도 무조건 적용되지는 않아요.
계약서에 특약이 있어도 기본 설비에 대해서는 법적 책임이 바뀌지 않습니다.
✅ 임차인이 먼저 수리했다면 ‘필요비’로 청구 가능합니다.
사진, 문자, 영수증 등 증거자료는 반드시 확보해야 해요.
✅ 수선 책임을 입증하려면 사진, 연락내역, 비용 증빙을 모아두세요.
시공 전·후 비교 사진, 문자, 이체내역이 핵심이에요.
✅ 임대차 분쟁은 분쟁조정위, 법률구조공단 등 공공기관에 도움을 요청할 수 있어요.
무료 상담도 가능하니 적극적으로 활용하세요.
상가 임차인 여러분, 혹시 지금 누수나 시설물 문제로 속앓이 중이셨나요?
이 글을 통해 누구의 책임인지 분명히 따지고,
필요한 권리를 지킬 수 있도록 도와드렸다면 기쁩니다. 🙌
앞으로도 임대차 관련 법률정보 계속 전해드릴게요. 다음 글도 기대해주세요!
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