새 세입자 받으려는데 기존 세입자가 비협조? 임대인의 대응 전략

새 세입자 받으려는데 기존 세입자가 비협조? 임대인의 대응 전략 🏠

안녕하세요 여러분!

전세계약이 끝나가는데, 새로운 세입자를 받아야 하는데도 기존 세입자가 협조하지 않는 상황, 경험해보신 적 있으신가요?

"집을 보여줘야 하는데 집에 안 들여보내 준다", "계약 해지일까지 나갈 기미가 안 보인다"… 이런 상황은 임대인에게 큰 스트레스로 다가오죠.

하지만 법적으로 보호받는 권리와 한계를 잘 이해하면 대응 방법도 훨씬 수월해집니다.

오늘은 기존 세입자의 비협조로 새 세입자 입주가 막힐 때, 임대인이 취할 수 있는 법적·실무적 대응 전략을 정리해드릴게요!

📋 목차

• 기존 세입자가 집 보여주기를 거부한다면? 🚪
• 임대인이 가진 정당한 권리는 어디까지일까? ⚖️
• 계약 종료일 이후에도 세입자가 안 나간다면? ⏳
• 손해배상 청구는 언제 어떻게 가능할까? 💸
• 법적 다툼 전에 할 수 있는 소통 전략은? ☎️
• 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

그럼 첫 번째로, 집 보여주기를 거부하는 세입자에 대한 대응부터 살펴볼게요! ✅

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기존 세입자가 집 보여주기를 거부한다면? 🚪

임대인은 집을 보여줄 권리가 있을까요?

전세 만료가 다가오고, 새로운 세입자를 받아야 하는데 기존 세입자가 집을 보여주지 않는다면 굉장히 곤란해지죠.

그렇다고 무작정 열쇠를 열고 들어갈 수는 없어요. 임차인의 ‘주거의 자유’와 ‘평온권’은 법적으로 보호되기 때문입니다.

하지만 정당한 목적(매도, 재임대, 수리 등)이 있고, 충분한 사전 고지와 합리적인 시간 조율이 있었다면, 임차인이 무작정 거부해서는 안 됩니다.

집 보여주기 협조, 법적 근거는 있나요?

민법 제618조 및 제620조에 따르면, 임대인은 계약기간 중 필요한 범위 내에서 목적물을 검사하거나 필요한 처분을 할 수 있는 권리를 갖습니다.

따라서 계약 만료 전 집을 다시 임대하거나 매도하기 위한 목적으로 방문 요청을 하는 것은 정당한 권리에 해당돼요.

임차인이 끝까지 협조하지 않으면?

• 내용증명으로 공식 협조 요청을 남기세요. 방문 목적, 날짜, 시간을 명확히 기재합니다.
• 그래도 거부할 경우, 손해배상청구 또는 계약불이행 책임을 물을 수 있는 근거가 됩니다.
• 중개사 동반 방문 시 기록(사진·영상) 등을 남기면 향후 분쟁 대응에도 도움이 됩니다.

관련 조문 확인하기

👉 민법 제620조: 임대차 목적물의 보존행위 등

 

다음은 임대인이 법적으로 어디까지 요구할 수 있는지, 그 권리 범위를 자세히 살펴볼게요! ⚖️

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임대인이 가진 정당한 권리는 어디까지일까? ⚖️

임대인도 계약 당사자로서 권리를 보장받습니다

임차인이 임대주택에 거주하는 동안에도, 임대인은 계약 해지 이후를 대비해 필요한 조치를 취할 권리가 있어요.

새 임차인 모집, 매도 준비, 시설 보수 등은 모두 임대인의 정당한 행위로 인정되며, 이에 따른 접근 요청은 무조건 침해로 볼 수 없습니다.

정당한 권리의 범위 예시

행위	정당성 여부	주의사항
새 세입자 입주 전 집 내부 방문	가능	사전 고지 및 시간 협의 필수
사진 촬영 후 매물 등록	가능	입주자의 동의 하에 촬영 필요
열쇠로 무단 개문 후 출입	불가능	주거침입죄로 처벌될 수 있음

합리적인 조율이 핵심입니다

• 방문 최소 2~3일 전 사전 고지로 불쾌감 최소화
• 부동산 중개업소 동행으로 중립적 진행
• 문자·카톡 등 증빙 가능한 수단으로 조율 기록 남기기

판례 정보 보기

👉 대법원 판례 검색 (임대차 관련)

 

다음은 계약 만료일이 지났는데도 세입자가 계속 거주하는 경우, 어떤 조치를 취할 수 있는지 안내드릴게요! ⏳

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계약 종료일 이후에도 세입자가 안 나간다면? ⏳

자동 연장이 되지 않은 경우, 불법 점유로 간주될 수 있어요

전세계약이 종료됐고, 갱신 요청이나 동의도 없이 기존 세입자가 계속 거주한다면, 이는 ‘부당 점유’ 상태로 판단될 수 있어요.

이때 임대인은 명도 소송을 통해 퇴거를 요청하고, 손해배상도 청구할 수 있습니다.

계약 종료 후 퇴거 요구 절차

단계	내용
1단계	내용증명으로 계약 종료 및 퇴거 통보
2단계	기한 내 미퇴거 시, 명도소송 제기
3단계	승소 시 강제집행으로 퇴거 처리 가능

자동 갱신 요건도 점검하세요!

• 계약 종료 6개월~2개월 전 임대인이 서면으로 갱신 거절을 통지하지 않았다면 자동 연장될 수 있어요.
• 이 경우 세입자가 나가지 않아도 법적 권리가 인정되므로 강제 퇴거는 불가합니다.

법적 근거 확인

👉 주택임대차보호법 제6조의3

 

다음은 세입자의 비협조로 인한 손해를 임대인이 청구할 수 있는지 확인해볼게요! 💸

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손해배상 청구는 언제 어떻게 가능할까? 💸

세입자의 비협조가 금전적 손해로 이어졌다면, 청구 가능!

임대인이 합리적 절차에 따라 집을 보여달라고 요청했음에도 세입자가 협조를 거부했다면, 공실 발생 등 손해에 대해 배상 청구가 가능합니다.

또한 계약 종료 후에도 불법 점유가 계속된다면, 지연손해금(=차임 상당액) 청구도 함께 가능합니다.

청구 가능한 손해 유형 예시

손해 유형	설명	입증 필요
공실 손해	집을 보여주지 않아 새 세입자 계약이 무산됨	계약 실패 증거 + 중개인 진술
지연손해금	계약 종료 후 무단 점유로 인한 차임 상당 손해	계약서 + 거주 사실 확인

청구 절차 요약

• 1. 내용증명으로 손해 발생 사실 및 금액 통보
• 2. 2주 이내 답변 없을 경우 민사조정 또는 소액소송 제기
• 3. 판결 또는 조정결과에 따라 강제집행 가능

참고 링크

👉 대한법률구조공단 소액청구 안내

 

다음은 법적 분쟁 없이 원만하게 해결하기 위한 소통 전략을 안내드릴게요! ☎️

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법적 다툼 전에 할 수 있는 소통 전략은? ☎️

감정 싸움보다 ‘기록’과 ‘정중한 설득’이 핵심입니다

세입자와의 갈등을 법적으로 끌고 가기 전, 원만한 해결을 위한 소통 노력은 반드시 선행되어야 합니다.

감정적으로 대응하면 오히려 분쟁이 격화될 수 있기 때문에 기록에 남는 방식, 정중한 어조, 협조를 유도할 수 있는 설득이 필요해요.

소통 시 활용할 수 있는 방법

방법	활용 요령
문자·카톡	정중하고 구체적인 요청 내용 + 날짜, 시간 기재
내용증명	공식적 요청, 향후 소송 시 근거자료로 활용 가능
제3자 중재	중개사나 관리소 직원 등을 통해 간접 전달

이렇게 말해보세요

• “새 입주자와의 계약을 위해 꼭 필요한 절차입니다. 불편을 최소화하겠습니다.”
• “사진 촬영이나 방문은 사전 협의 후 조율하겠습니다. 최대한 배려하겠습니다.”
• “협조가 어려운 경우 손해 발생에 따른 책임이 발생할 수 있어 안내드립니다.”

상담이 필요하다면?

👉 대한법률구조공단 무료상담 바로가기

 

이제 마지막으로 자주 묻는 질문을 정리해볼게요! ❓

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자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

Q1. 세입자가 협조를 거부하는데, 강제로 집을 보여줄 수 있나요?

아니요. 무단으로 집에 들어가면 주거침입죄에 해당될 수 있어요. 정중히 요청하고 기록을 남기는 게 우선입니다.

Q2. 계약 만료 6개월 전에 나가라고 하면 가능한가요?

임차인이 계약 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간(최대 2년 연장)이 남아있다면, 임대인이 일방적으로 퇴거를 요구하긴 어렵습니다.

Q3. 내용증명을 보내면 효과가 있나요?

네, 공식적인 법적 의사 표시가 되며 추후 손해배상 소송이나 명도소송 시 유리한 근거로 활용됩니다.

Q4. 새로운 세입자가 계약 직전인데 집을 못 보여줘서 무산됐어요. 배상 받을 수 있나요?

가능합니다. 계약 무산이 기존 세입자의 고의적 비협조로 인한 경우, 공실 손해액에 대한 손해배상을 청구할 수 있어요.

Q5. 부동산 중개사가 중간에서 조정해줄 수 있나요?

네, 중개사는 임대인과 세입자 간의 원활한 소통을 돕는 역할도 하며, 중립적인 제3자로서 협조를 유도할 수 있습니다.

 

이제 마지막으로 전체 내용을 정리하고 마무리해드릴게요! ✅

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마무리 및 요약 🚀

✅기존 세입자의 협조 부족으로 새로운 계약에 차질이 생겼을 때,

임대인도 법적으로 보호받을 권리가 있다는 점을 기억하세요.

 

✅무단 출입은 금물! 대신 내용증명, 문자, 중개사 중재 등

정당한 절차를 통해 기록을 남기며 접근하는 게 중요합니다.

 

✅계약 종료 후 퇴거 거부 시에는 명도소송과 손해배상 청구도 가능한 정당한 대응입니다.

 

✅감정적 대립보다는 협조 요청 → 근거 확보 → 법적 조치 순서로 대응하면 결과도 유리해질 수 있어요.

 

✅임대인으로서 권리를 행사하는 것도 중요하지만,

서로의 입장을 배려한 소통이 최선의 해결책이 될 수 있습니다.

 

오늘 정보가 도움이 되셨다면 댓글과 공감으로 알려주세요!

다음에도 실생활에 유익한 정보로 찾아올게요. 감사합니다!