전셋집 가압류 결정 시 확정일자 효력과 보증금 보호 범위는?

전셋집 가압류 결정 시 확정일자 효력과 보증금 보호 범위는?

 

안녕하세요, 여러분! 😊 법률지식입니다.

어느 날 갑자기 법원에서 '가압류 결정문'이라는 등기가 날아오거나,

등기부등본을 떼어봤는데 내 전셋집에

'가압류'라는 무시무시한 빨간 글씨가 적혀있다면 어떠실까요?

가슴이 철렁하고 "내 소중한 보증금, 다 날리는 거 아닐까?"

하는 생각에 밤잠 설치셨을 겁니다.

하지만 가압류가 있다고 해서 무조건 보증금을 못 받는 것은 아닙니다.

내가 언제 이사를 왔고, 언제 확정일자를 받았는지에 따라

내 돈을 지킬 수 있는 '순위'가 결정되기 때문이죠.

 

오늘은 복잡한 법률 용어 대신,

여러분의 상황에 맞춰 보증금 보호 범위를 명확하게 정리해 드릴게요! 🔍

 

📋 목차

• 1. 가압류란 정확히 무엇인가요? (경매랑 다른가요?) 🤔
• 2. 상황 A: 내가 먼저 살고 있었는데 가압류가 들어온 경우 🛡️
• 3. 상황 B: 가압류가 있는 집인지 모르고 계약한 경우 🚨
• 4. 최소한의 안전장치, 최우선변제금이란? 💰
• 5. 지금 당장 세입자가 해야 할 대처 방법 📝
• 6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

그럼, 가장 먼저 '가압류'가 도대체 무슨 뜻인지, 당장 쫓겨나는 건지부터 확인해 볼까요?

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1. 가압류란 정확히 무엇인가요? (경매랑 다른가요?) 🤔

가압류(Provisional Attachment)는 말 그대로 '임시로(가) 잡아두는(압류)' 절차입니다. 집주인에게 돈을 받을 권리가 있는 사람(채권자)이, 집주인이 재산을 팔거나 빼돌리지 못하도록 법적으로 '얼음' ❄️을 시켜놓은 상태라고 보시면 됩니다.

가압류가 되면 당장 벌어지는 일

당장 쫓겨나나요?	아니요. 가압류는 집을 '처분'하지 못하게 막는 것이지, 거주자를 내쫓는 권한은 아닙니다. 경매로 넘어가기 전까지는 계속 살 수 있습니다.
위험 신호인가요?	네. 집주인의 경제 상황이 매우 좋지 않다는 강력한 신호입니다. 추후 '본압류'를 통해 경매로 넘어갈 가능성이 큽니다.

💎 핵심 포인트:
가압류 결정문이 왔다고 해서 당황해서 바로 이사를 가버리면 대항력을 잃을 수 있습니다. 침착하게 나의 '순위'를 따져보는 것이 먼저입니다.

 

이제 가장 중요한 '순위 싸움'입니다. 내가 먼저 살고 있었는지, 가압류가 먼저였는지에 따라 운명이 갈립니다! 🛡️

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2. 상황 A: 내가 먼저 살고 있었는데 가압류가 들어온 경우 🛡️

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가장 흔하고, 그나마 다행인 케이스입니다. 여러분이 이사를 와서 전입신고와 확정일자를 모두 마친 상태에서, 그 이후에 집주인의 빚 때문에 가압류가 들어온 경우입니다.

이때 나의 권리는? (선순위 임차인)

• 대항력 유지: 여러분은 가압류 채권자보다 선순위입니다. 집이 경매로 넘어가더라도 낙찰자에게 "내 보증금 줄 때까지 못 나가!"라고 버틸 수 있는 힘(대항력)이 있습니다.
• 우선변제권: 경매 절차에서 배당(돈을 나눠 갖는 순서)을 받을 때, 가압류 채권자보다 먼저 보증금을 챙길 수 있습니다.

💡 TIP: 만약 전입신고는 먼저 했는데 확정일자를 가압류보다 늦게 받았다면?
이때는 가압류 채권자와 동등한 순위로 취급되어, 채권액에 비례해 돈을 나눠 갖게 됩니다(안분배당). 즉, 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 그러니 확정일자는 무조건 빨리 받아야 합니다!

 

하지만 반대로, 이미 가압류가 걸려있는 집에 들어갔다면 어떻게 될까요? 이건 정말 주의해야 합니다. 🚨

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3. 상황 B: 가압류가 있는 집인지 모르고 계약한 경우 🚨

등기부등본을 제대로 확인하지 않고 계약했거나, "금방 지울 거야"라는 말만 믿고 가압류가 있는 상태에서 확정일자를 받은 경우입니다. 이때는 여러분이 후순위가 됩니다.

이때 발생할 수 있는 문제점 (안분배당)

가압류 채권자는 물권(저당권 등)이 아니라 채권이기 때문에, "내가 먼저야!"라고 독식하진 못합니다. 하지만 여러분도 확정일자가 늦다면 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 결과적으로 '안분배당(평등배당)'이라는 방식을 따르게 됩니다.

구분	결과
배당 방식	가압류 금액과 내 보증금 액수의 비율대로 경매 낙찰금을 나눠 가집니다.
손실 위험	낙찰금이 충분하지 않으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 확률이 매우 높습니다. 또한 선순위 가압류가 있으면 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되므로 쫓겨날 수 있습니다.

 

"그럼 저는 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 건가요?" 다행히 법에는 최소한의 생계를 위한 '최우선변제금'이라는 제도가 있습니다. 💰

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4. 최소한의 안전장치, 최우선변제금이란? 💰

 

여러분이 비록 가압류보다 늦게 들어갔더라도, '소액 임차인'에 해당한다면 보증금 중 일정 금액은 그 어떤 권리보다 가장 먼저(최우선으로) 돌려받을 수 있습니다. 이것이 최우선변제권입니다.

소액 임차인 기준 및 보호 금액 (2026년 기준 참고)

지역별로 기준 금액이 다르며, 가장 먼저 설정된 담보물권(근저당 등) 날짜를 기준으로 법이 적용됩니다. (아래는 최근 서울 기준 예시입니다.)

• 서울: 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 ➔ 최대 5,500만 원까지 최우선 보호
• 과밀억제권역(세종, 용인 등): 보증금 1억 4,500만 원 이하 ➔ 최대 4,800만 원
• 조건: 경매 개시 결정 등기 전에 전입신고와 점유(이사)를 마쳐야 합니다. (확정일자는 요건이 아님)

⚠️ 주의: 이 제도는 보증금 '전액'을 지켜주는 것이 아니라, 길거리에 나앉지 않게 하기 위한 '최소 금액'만 보호해 줍니다. 나머지 차액은 여전히 못 받을 위험이 있습니다.

 

가압류 사실을 알게 되었다면 넋 놓고 있을 수만은 없겠죠? 지금 당장 해야 할 행동 요령을 알려드립니다. 📝

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5. 지금 당장 세입자가 해야 할 대처 방법 📝

가압류 통지서를 받으셨나요? 당황하지 말고 아래 순서대로 차근차근 진행하세요.

STEP 1. 등기부등본 확인 및 권리 분석

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하여 '갑구'에 있는 가압류 접수 날짜와 나의 '전입신고+확정일자' 날짜를 비교하세요. 내가 빠르다면(선순위) 일단 안심입니다.

STEP 2. 집주인과 연락 및 해명 요구

집주인에게 연락하여 어떤 채무 때문인지, 해결 계획(변제 계획)이 있는지 물어봐야 합니다. 만약 집주인이 해결 의지가 없다면 최악의 경우(경매)를 대비해야 합니다.

STEP 3. 이사를 가야 한다면? '임차권등기명령' 필수!

계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받고 이사를 가야 한다면, 절대 그냥 짐을 빼면 안 됩니다. 법원에 '임차권등기명령'을 신청해서 등기부에 내 권리를 박제해 놓고 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

 

마지막으로, 가압류와 관련해 세입자분들이 가장 많이 궁금해하는 질문들을 모아봤습니다. ❓

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

 

Q1. 가압류된 상태에서 계약 갱신(연장)해도 되나요?

권장하지 않습니다. 만약 증액 갱신을 한다면 증액된 보증금은 가압류보다 후순위가 되어 보호받지 못할 수 있습니다. 기존 조건 그대로 묵시적 갱신이라면 기존 대항력은 유지되지만, 집주인의 상황이 불안하므로 가급적 보증금 반환을 요구하고 나가는 것이 안전합니다.

 

Q2. 집주인이 바뀌면 가압류는 사라지나요?

아닙니다. 가압류 등기가 있는 상태에서 매매가 이루어지면, 새로운 집주인이 그 가압류 부담을 안고 집을 산 것입니다. 가압류는 등기부에 그대로 남아있으며, 전 집주인의 채권자가 여전히 경매를 넘길 수도 있습니다.

 

Q3. 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한가요?

이미 등기부에 가압류, 압류, 가처분 등이 기재되어 있다면 HUG(주택도시보증공사) 등 보증보험 가입이 거절됩니다. 따라서 계약 전에 등기부를 확인하는 것이 필수입니다.

 

Q4. 제 보증금에도 가압류가 들어올 수 있나요?

네, 만약 세입자인 여러분이 빚을 갚지 않았다면, 여러분의 채권자가 '임대차보증금 반환 채권'에 가압류를 걸 수 있습니다. 이 경우 집주인은 계약 종료 시 여러분에게 보증금을 돌려주지 않고 법원에 공탁하게 됩니다.

 

복잡한 법률 이야기, 머리 아프셨죠? 마지막으로 핵심만 요약해 드릴게요! ✨

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마무리하며

 

가압류 결정문은 분명 기분 좋은 소식은 아닙니다.

하지만 '선순위'라면 너무 겁먹을 필요는 없습니다.

 

반대로 '후순위'라면 신속하게 전문가의 도움을 받거나

집주인과 협의하여 피해를 최소화해야 합니다.

 

내 재산은 내가 아는 만큼 지킬 수 있다는 사실,

꼭 기억하세요! 🏠

✅ 가압류보다 전입+확정일자가 빠르다면? 안전합니다! (선순위)
✅ 가압류보다 늦다면? 보증금 전액 보장이 어렵습니다. (안분배당)
✅ 소액임차인이라면? 순위 상관없이 일정 금액 최우선 보호됩니다.
✅ 이사를 가야 한다면? 반드시 '임차권등기명령' 후 움직이세요.

여러분의 소중한 보증금을 지키는 데

이 글이 도움이 되었기를 바랍니다.

감사합니다! 😊

 

 

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